La recuperación de edificios históricos dejó de ser una política de conservación para convertirse en una estrategia de desarrollo urbano, sostenibilidad e identidad. Los arquitectos Marcelo Magadán y Mariana Quiroga analizan el presente del patrimonio construido, mientras que la arquitecta Melina Forte, de HIT Construcciones, aporta la visión de quienes enfrentan el desafío de devolverle vida a esos edificios.
Cada edificio cuenta una historia. Sus materiales, sistemas constructivos y fachadas condensan fragmentos de la memoria colectiva. Sin embargo, durante décadas, el patrimonio urbano argentino quedó atrapado en una falsa dicotomía: conservar o desarrollar. Mientras el crecimiento inmobiliario avanzaba sobre barrios históricos, la preservación fue vista como un límite para la expansión.
Hoy ese paradigma cambia. La recuperación de edificios históricos, la reutilización adaptativa y la rehabilitación patrimonial ocupan un lugar central en las agendas vinculadas con la sostenibilidad, desarrollo económico y planificación urbana. Lejos de representar una carga, el patrimonio es un activo capaz de generar identidad, atraer inversiones, fortalecer el turismo y mejorar la calidad ambiental de las ciudades.
Para la arquitecta Mariana Quiroga, el primer cambio debe darse en las palabras: “Me gusta hablar de rehabilitación o reutilización adaptativa, porque son conceptos que reflejan mejor la forma en que hoy entendemos la conservación del patrimonio”. Explica que la restauración es una intervención excepcional, mientras que el verdadero desafío consiste en conservar los valores históricos y culturales permitiendo que el edificio siga siendo utilizado por la comunidad.
“Los edificios históricos no deben convertirse en piezas de museo desvinculadas de la vida cotidiana. Deben seguir siendo habitados, recorridos y apropiados por la comunidad. Un edificio sin uso comienza lentamente su deterioro; un edificio utilizado, mantenido y valorado por la sociedad tiene muchas más posibilidades de perdurar”, afirma Quiroga.
Por su parte, Marcelo Magadán, especialista argentino en conservación patrimonial, sostiene que el problema comienza mucho antes, en la planificación urbana: “Los funcionarios públicos, en general, siguen sin comprender el fenómeno del patrimonio arquitectónico y urbano y su relevancia desde el punto de vista histórico, de memoria y sostén de la identidad local, pero también como un recurso económico”.
Para Magadán, el patrimonio sigue considerándose como un obstáculo aislado, lo que favorece la especulación inmobiliaria y la demolición. Como ejemplo, advierte que la Ciudad de Buenos Aires. Señala las sucesivas modificaciones del Código Urbanístico redujeron el universo de edificios protegidos y facilitaron su sustitución.
Sin embargo, ambos coinciden en que preservar y desarrollar no son objetivos incompatibles. “Durante mucho tiempo pensamos que preservar significaba frenar el desarrollo y que crecer implicaba demoler lo existente. Hoy sabemos que ambas cuestiones pueden integrarse”, sostiene Quiroga. “Las ciudades más admiradas del mundo son aquellas que lograron incorporar su patrimonio dentro de sus procesos de innovación y desarrollo.”
Rehabilitar antes que demoler
La reutilización adaptativa propone justamente eso: actualizar edificios existentes para responder a nuevas necesidades sin perder valor patrimonial. Quiroga indica que la primera herramienta es el conocimiento mediante investigación y diagnóstico: “La primera herramienta de conservación es el conocimiento. No se puede intervenir aquello que no se comprende”, afirma.
Magadán comparte la premisa y agrega que toda transformación debe partir de una pregunta esencial ante cualquier proyecto: ¿qué elementos hacen que ese edificio siga siendo reconocible? “Hay que identificar cuáles son los componentes que sostienen su valor patrimonial y determinar qué espacios deben conservarse, cuáles pueden adaptarse y cuáles admiten transformaciones. Si la intervención vuelve irreconocible al edificio, estamos en el camino equivocado”, explica.
La discusión sobre la conservación del patrimonio suele quedar atrapada en un argumento económico: ¿es más costoso preservar que construir desde cero? Magadán asegura que el planteo es incorrecto: “El patrimonio no solo tiene un valor histórico o cultural; también constituye un recurso económico. Las ciudades que han sabido poner en valor su patrimonio son hoy destinos turísticos de primer nivel y generan actividad económica a partir de él”. Recuerda que numerosos edificios emblemáticos del país recuperaron protagonismo gracias a procesos de restauración y rehabilitación que trascendieron la mera conservación: el Teatro Colón, el Café Tortoni, el Palacio Libertad (ex Correo Central), el entorno de Recoleta o la recuperación de espacios públicos históricos demuestran que preservar implica en potenciar sus recursos culturales y urbanos.
Quiroga coincide en que el patrimonio puede convertirse en un motor de desarrollo local: “Los edificios históricos aportan singularidad. En un mundo donde muchas ciudades tienden a parecerse entre sí, el patrimonio ofrece aquello que no puede replicarse: identidad”. Esa singularidad fortalece el turismo cultural, impulsa las economías creativas y mejora la calidad del espacio urbano. No obstante, advierten que la rentabilidad no puede ser el único criterio para evitar transformar la ciudad en un escenario sin memoria.
La sostenibilidad empieza por conservar
En un contexto donde la construcción busca reducir su impacto ambiental, la rehabilitación de edificios existentes adquiere una dimensión estratégica. Para Mariana Quiroga, reutilizar una estructura aprovecha la energía y los recursos naturales invertidos en su origen: “El edificio más sustentable suele ser el que ya existe”, resume. Evitar una demolición disminuye la generación de residuos, reduce el consumo de nuevos materiales y preserva la energía de la obra original.
Marcelo Magadán agrega que el patrimonio también puede adaptarse a las exigencias de eficiencia energética y accesibilidad, siempre que se respeten los atributos que le otorgan valor. “Las nuevas instalaciones y tecnologías son compatibles con los edificios históricos cuando forman parte de un proyecto cuidadosamente estudiado”, explica. La incorporación de sistemas inteligentes, mejoras térmicas, energías renovables o accesibilidad ya se aplica en proyectos de rehabilitación en todo el mundo; el desafío es integrar esas innovaciones sin alterar la autenticidad arquitectónica.
Otra transformación es la ampliación de lo que se considera digno de conservar. Durante décadas, la protección estuvo asociada casi exclusivamente a edificios coloniales o de fines del siglo XIX. Sin embargo, la arquitectura moderna reclama su propio lugar. Quiroga destaca la recuperación de la Terminal de Ómnibus de Luján, concebida durante los años 60, como ejemplo de obras recientes también integran parte de la memoria colectiva, sumando casos como la recuperación de la Casa sobre el Arroyo, en Mar del Plata; el Centro Metropolitano de Diseño, instalado en el antiguo Mercado del Pescado de Barracas; y la reconversión de antiguos galpones portuarios de Rosario.
Magadán recuerda que el programa Moderna Buenos Aires contribuyó a ampliar esta mirada sobre el patrimonio arquitectónico argentino, aunque advierte que todavía persisten prejuicios que asocian el valor patrimonial únicamente con la antigüedad.
Esta protección no depende exclusivamente de arquitectos, restauradores o funcionarios. En numerosos casos fueron los propios vecinos quienes impulsaron acciones para frenar la demolición de edificios emblemáticos. Magadán resalta el trabajo de organizaciones civiles y colectivos barriales que asumieron la defensa del patrimonio urbano mediante acciones judiciales, campañas de difusión y participación ciudadana: “La comunidad organizada ha venido asumiendo la defensa del patrimonio con las herramientas de las que dispone”.
Quiroga comparte esa visión y sostiene que la educación patrimonial es indispensable para fortalecer el compromiso social: “Transmitir conocimiento también es conservar patrimonio. Si no formamos nuevas generaciones de profesionales y ciudadanos comprometidos, no solo perderemos edificios; también desaparecerán saberes, técnicas y oficios que forman parte de nuestra cultura”.
Además, cada intervención moviliza una extensa red de especialistas, artesanos y trabajadores que conservan técnicas constructivas tradicionales, difíciles de reemplazar. La preservación, así, también representa una política de empleo calificado y de transmisión de conocimientos.
Una deuda pendiente
A pesar de los avances conceptuales y técnicos, ambos especialistas coinciden en que Argentina aún enfrenta importantes desafíos institucionales. Magadán sostiene que la conservación patrimonial continúa dependiendo de iniciativas aisladas y lamenta la ausencia de una política pública sostenida: “No existe una verdadera política de Estado en materia de patrimonio urbano”, al advertir sobre el debilitamiento de organismos especializados y la paralización de numerosos proyectos de conservación.
Quiroga considera indispensable fortalecer las normas, promover incentivos económicos para propietarios, capacitar profesionales y consolidar una planificación urbana donde el patrimonio sea entendido como un componente estratégico del desarrollo y no como una restricción.
Están de acuerdo de que no consiste en congelar las ciudades, sino en permitir que evolucionen sin perder la identidad. En tiempos en que la sostenibilidad, la economía circular y la calidad del espacio urbano ocupan un lugar central en la agenda pública, la recuperación del patrimonio aparece como una oportunidad para construir ciudades más resilientes, competitivas y humanas, porque conservar significa reconocer que la mejor manera de construir lo que viene es partir de aquello que todavía permanece en pie.
Restaurar es construir futuro
Mientras los especialistas coinciden en que la conservación del patrimonio debe ser una política de Estado, el sector privado también advierte un cambio de paradigma. Para la arquitecta Melina Forte, de HIT Construcciones, la restauración dejó de ser un nicho para convertirse en una disciplina cada vez más valorada por organismos públicos, desarrolladores y propietarios privados. “Afortunadamente hoy el interés por la restauración y la conservación edilicia no es el mismo que hace diez o veinte años. Ha tomado gran relevancia y eso tiene que ver con un proceso de educación de la sociedad respecto del valor del patrimonio construido”, sostiene. Para Forte, comprender que las obras forman parte de la historia colectiva es el primer paso para garantizar su legado para las futuras generaciones.
Desde la experiencia de la empresa, intervenir un edificio patrimonial implica un proceso completamente diferente al de una obra nueva. Antes de comenzar cualquier trabajo, requiere relevamientos técnicos, estudios históricos, análisis de materiales y diagnósticos sobre el estado de conservación del inmueble: “Toda intervención debe respetar la integridad del bien y desarrollarse bajo criterios de mínima intervención y reversibilidad”, explica la arquitecta. Ese enfoque permite incorporar nuevos usos sin comprometer sus valores arquitectónicos.
El mayor reto aparece cuando la refuncionalización exige adaptar instalaciones contemporáneas en estructuras centenarias: “Lo más complejo es incorporar nuevas tecnologías e instalaciones preservando en todo momento los elementos patrimoniales”, resume. Lejos de ser un gasto, Forte concibe la restauración como una inversión de largo plazo: “Estos edificios tienen más de cien o ciento cincuenta años y siguen en pie. Una restauración realizada con las técnicas adecuadas, acompañada por un mantenimiento periódico, permitirá que permanezcan otros cien años más”.
La tecnología se convirtió en una aliada estratégica: el uso de técnicas no invasivas de diagnóstico, estudios estructurales y relevamientos mediante drones permite conocer el estado del inmueble con mayor precisión y reducir el impacto de los trabajos.
En materia ambiental, la especialista destaca que la restauración constituye una práctica sustentable. Evitar demoliciones reduce significativamente la generación de residuos y favorece la reutilización de materiales, además de aprovechar sistemas constructivos que, por sus características, presentan un buen comportamiento energético.
Para HIT Construcciones, el éxito de una obra patrimonial depende del trabajo interdisciplinario entre empresas constructoras, especialistas en restauración, organismos públicos, desarrolladores y direcciones de obra. Esa articulación, asegura Forte, resulta fundamental para definir la metodología más adecuada en cada intervención. La profesional considera que Argentina posee un patrimonio edilicio de enorme riqueza y con un gran potencial de recuperación. Sin embargo, advierte que muchos inmuebles llegaron a un avanzado estado de deterioro por décadas de abandono.
“Un edificio deshabitado acelera su deterioro. Para que perdure en el tiempo es fundamental que tenga un uso. La refuncionalización, realizada con criterios de conservación, beneficia al propietario, a la ciudad y a toda la comunidad”, afirma.
Finalmente, destaca el rol clave del Estado para incentivar la inversión mediante beneficios fiscales, asistencia técnica y políticas sostenidas: “Restaurando el pasado, enriquecemos el futuro. Porque conservar no es detener el tiempo; es honrar lo que nos trajo hasta acá para que perdure para las futuras generaciones”.
Por RITA PIRIS
