El impacto de la pandemia y la crisis económica es visible en muchos barrios porteños, pero la zona más afectada es el macro y microcentro porteño. Calles vacías y persianas bajas son las postales cotidianas desde marzo de 2020. El “home office” le quitó la vitalidad a la zona.
Allí las oficinas privadas y públicas y los comercios a la calle han sido muy castigados. En un escenario como el actual, las oficinas privadas tienen un nivel de vacancia muy alta; los empleados públicos trabajan mayoritariamente a través de home office; y muchos de los comercios que trabajaban gracias a las miles de personas que acudían al centro a diario, hoy muchos están cerrados o están a punto de cerrar. Algo similar sucede con los hoteles que trabajan mayoritariamente con turistas extranjeros. Cabe señalar que el 63% de los inmuebles del microcentro porteño corresponden a oficinas y el 20% a viviendas. Datos del mercado inmobiliario estiman que dos de cada diez oficinas están desocupadas. El número es peor en el caso de los locales comerciales: ronda el 40%.
Teniendo en cuenta estos datos, es importante reconvertir la zona. Sin embargo, existe una problemática: un edificio de viviendas se puede transformar en oficinas, pero es difícil convertir un edificio de oficinas en viviendas. A pesar de ello, existe un gran potencial de la Comuna 1: está muy bien ubicada, dotada de infraestructuras y espacios públicos y cuenta con activos urbanos con amplio potencial de desarrollo, algunos en diverso grado de abandono.
La puesta en valor y recuperación se presenta como una gran oportunidad de desarrollo. La rehabilitación del microcentro nos pone ante el gran desafío de reconvertir una zona administrativa y financiera, que no solo requerirá de las mixturas o reconversión de usos, sino de una compleja mirada urbanística integradora y la implementación de estrategias de intervención y gestión.
En el mundo hay numerosos ejemplos que dan cuenta de la puesta en valor de zonas que con la pandemia se vieron afectadas y podrían servir como casos a copiar. En Barcelona, por ejemplo, el ayuntamiento invertirá 17 millones de euros en comprar establecimientos que serán de protección oficial para crear una bolsa de alquileres asequibles e incentivar nuevos negocios. Por el COVID-19 son más de 5.000 los locales comerciales vacíos. Las ramblas han sufrido de lleno el vacío turístico. Uno de cada cinco locales se encuentra actualmente sin inquilino. En Londres la situación no es muy distinta. La City, el distrito financiero de la capital inglesa, apuesta por reconvertir parte de sus oficinas en viviendas y ampliar su oferta cultural y nocturna. Para ello estudian habilitar 1.500 viviendas en locales vacantes (por el aumento del teletrabajo) para 2030 y ofrecer alquileres asequibles al sector creativo y tecnológico como incentivo para impulsar la actividad.
Manos a la obra en la city porteña
Frente al desolador panorama local, desde la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos de la República Argentina (CEDU) estamos trabajando en proyectos que propongan la revitalización del área junto con el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires teniendo en cuenta que el Microcentro representa el centro de Buenos Aires, y de alguna manera, de toda la Argentina. En primer lugar, hay que estabilizar al enfermo, hasta que regrese cierta normalidad. En segundo lugar, plantear proyectos a mediano plazo que logren revalorizar todo lo que provee el Microcentro. En ese punto, el eje central de trabajo es la incorporación del programa residencial del área, una gran asignatura pendiente.
Como desarrolladores, es clave que veamos y concretemos oportunidades de desarrollo de vivienda en el centro y en distintos niveles socioeconómicos. Por ejemplo, el Estado invierte en viviendas sociales en lugares muy alejados que suponen gastos en infraestructura, cuando en realidad hay edificios que bien podrían destinarse a vivienda sociales. Hablamos de antiguos edificios de oficina que difícilmente vuelvan a funcionar como oficinas porque el home office llegó para quedarse. Transformar esos espacios en vivienda es una de las cosas que podríamos y deseamos hacer. Otro aspecto a trabajar es la reconversión de las oficinas en viviendas, pero para renta y para cuando vuelva el turismo. El home office va a continuar, pero también la calle Florida volverá a llenarse de extranjeros, por lo que generar viviendas para turistas en forma temporaria es un buen proyecto. Todos estos puntos nos llevan a pensar que habrá una reconversión obligatoria del comercio en el Microcentro.
El mayor desafío para el sector público será resolver la coordinación y lograr que los actores privados del desarrollo urbano (desarrolladores, inversores, propietarios, empresas, consumidores) ingresen en un círculo virtuoso que ponga todo el suelo urbanizado disponible en su mejor y más productivo uso. Para eso, habrá que generar un entorno que atraiga a familias y empresas a instalarse nuevamente en el microcentro porteño. Hacia eso vamos.
Damián Tabakman, Presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos de la República Argentina (CEDU) y Mali Vázquez, Directora Institucional de CEDU.
