Argentina es uno de los países más urbanizados de América Latina, posee aproximadamente el 92% de la población viviendo en áreas urbanas, requiriendo una pronta y precisa actuación municipal en materia de elaboración de políticas de ordenamiento territorial que permita abordar integralmente la problemática existente de acceso al suelo y revalorización de tierras.
Desde hace años, las características territoriales persistentes en los municipios se encuentran relacionadas a los altos niveles de informalidad en la tenencia de la tierra y enlas condiciones de alta vulnerabilidad para la población urbana, mayormente reflejada en los sectores de menores recursos, representando un acceso precario a servicios básicos y una segregación socioeconómica desde una perspectiva espacial, que sin querer marginalizar la pobreza, muchas veces es asociada a mayores niveles de violencia y criminalidad.
El alza desproporcionada en los precios del suelo, imposibilita a millones de habitantes hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y aún en condiciones de crecimiento económico del país, existen diversas dificultades de acceso ocasionadas por políticas públicas territoriales que no regulan adecuadamente el mercado de suelo o, peor aún, agudizan los efectos negativos de su funcionamiento desregulado.
Si bien varias acciones urbanísticas con inversiones de capital privado permitieron concertar y consensuar un mejor aprovechamiento del suelo municipal, las compensaciones fiscales deben constituirse como posibilitadoras de obras complementarias y como una herramienta de captación de plusvalías urbanas con un gran potencial redistributivo aún sin desarrollar.
Al respecto, el impacto en los patrones espaciales y socioeconómicos municipales se expresa en la movilidad de los ingresos familiares producto de nuevos desarrollos económicos derivados de la urbanización y en la percepción municipal de impuestos, tasas y contribuciones que se generan. El crecimiento o expansión territorial a partir del aprovechamiento de tierras ociosas promueve un mecanismo de revalorización fiscal del domino municipal y la posibilidad de que esos nuevos ingresos puedan destinarse a satisfacer el acceso al suelo y la vivienda, sobre todo en un mercado de suelo desregulado como el que predomina en las grandes ciudades argentinas.
Tras las innumerables problemáticas que la pandemia ha dejado, los poderes ejecutivos locales están observando cada vez másel aumento en las dificultades de acceso al suelo y el hábitat, configurando nuevos desafíos para los gobiernos de Argentina frente a las dinámicas de producción del espacio urbano, debiendo fortalecer sus capacidades para gestionar y financiar su desarrollo.
Al mismo tiempo, existe otra realidad económica a la que los gobiernos deben enfrentar también como un desafío, el desajuste de sus cuentas fiscales. Esta situación presenta la urgencia que posee el municipio según su capacidad fiscal, evaluando la intención municipal en determinar si la plusvalía urbana captada a través de compensaciones por mayor aprovechamiento urbanístico es redistribuida para el beneficio del conjunto de la comunidad o es destinada a la revalorización de los propios desarrollos urbanos, para solo recibir mayores percepciones fiscales y así mejorar la recaudación. Según las políticas complementarias que se adopten, éstas decisiones pueden ocasionar una mayor segregación y expulsión social, como mecanismos acelerados en la desproporción del valor fiscal de la tierra.
Cabe señalar como ejemplo, el caso del Municipio de Pilar, en la Pcia. de Buenos Aires. Allí se observa en los últimos años, el aprovechamiento y las transformaciones recientes que ha generado el municipio en la región metropolitana, incidiendo de manera directa y modificando la posición del Partido dentro del sistema de núcleos urbanos. Las características rurales se han trasladado a los territorios de borde de la región, concentrando más del 90% de su población en áreas urbanizadas y aproximadamente un 20% del partido fue ocupado por emprendimientos privados, específicamente conjuntos residenciales cerrados, equipamientos comerciales, de servicios y en especial un aprovechamiento territorial para áreas industriales, infiriendo que el crecimiento demográfico de los últimos años el cual superó el 60% fue acompañado de una revalorización territorial dentro del impacto producido por la relevante expansión metropolitana.
El ordenamiento del territorio municipal se debe llevar adelante a través de instrumentos de carácter técnico, como un plan urbano, un código urbano y ordenanzas particulares, que arrojen sostenibilidad a las propuestas municipales de revalorización.
Actualmente, el recientemente creado Plan Nacional de Suelo Urbano, a través de una serie de programas, pone en valor conjunto al territorio municipal y a la capacidad de los gestores públicos de gobiernos locales y provinciales en políticas de suelo a partir de capacitación, asistencia técnica y financiera.
Es esencial que lo municipios adopten normativas y practicas formales que observen y analicen las oportunidades presentadas en la captación de plusvalías generadas por el ordenamiento y mejor aprovechamiento del territorio. A tal efecto, su diseño político debe ser entendido como el recaudo de ingresos alternativos para la afectación en los patrones de crecimiento urbano, la compactación y densificación de sectores importantes, como también para la generación de usos mixtos del suelo, creando oportunidades de integración social a partir de estrategias de retención de la población vulnerable en las zonas de intervención o del financiamiento de vivienda social en otros sectores del municipio.
POR LIC. MARTÍN RYBA
