Diariamente, al anochecer, nos reunimos con nuestros seres queridos, nos aseamos, alimentamos y dormimos en un lugar que llamamos “casa”, un bien esencial para el ser humano, su refugio. Como cualquier otro bien o mercancía, la vivienda está regida por un sistema de precios. Cuanto más claro y estable es ese sistema y el marco institucional que lo envuelve, más claros los acuerdos de expectativas, más dinámicas sus transacciones y más eficiente su cadena de producción y comercialización. En la base de todo sistema de precios confiable aparece una moneda sana, porque como casi nadie puede comprar al contado un bien que amortizará en 50 años, la precisa como instrumento de cambio.
El 20 de julio 2020 —en el corazón de la cuarentena del COVID19— unas 2000 familias tomaron un predio de 100 hectáreas en Guernica. Pronto fue tendencia en redes sociales y mantuvo su vigencia por varias semanas. A partir de entonces, Guernica dejó de ser el nombre de un cuadro de carácter político, elaborado por Picasso en plena guerra civil española (1937), para convertirse en un despertador de conciencias en torno al hábitat. En medio de tantas dificultades a las que nos somete nuestro país a diario, corremos el riesgo de naturalizar la gigantesca hipoteca social que produce la carencia de un bien esencial como la vivienda. Guernica no es más que un botón de muestra de las 5687 villas o asentamientos que, a modo de corales, rodean las principales ciudades de nuestro país. En la capital argentina, por ejemplo, contamos alrededor de 50 villas o asentamientos en los que habitan 300.000 personas. En el conurbano bonaerense ese número llega a 1.176 (eran 517 en 2001); allí sobreviven 1.124.000.
Creer que el Estado será capaz de atender el flujo de demanda de nuestra demografía sería una quimera. La Argentina precisa unas 300.000 nuevas viviendas al año para atender ese flujo. Si como proclama la propaganda de Presidencia de la Nación, se construyeron 100.000 a lo largo de la actual gestión (25.000 por año), no estaríamos atendiendo más que un 8% de ese flujo. Como sabemos, el flujo no atendido va a parar al stock, a donde en Tejido Urbano catalogamos 4 grandes tipos de déficits habitacionales: 1) villas y asentamientos, 2) casas y fábricas ocupadas, 3) hoteles e inquilinatos (los nuevos conventillos), y 4) conjuntos habitacionales obsoletos. Podríamos agregar un quinto —el hacinamiento en la ciudad formal, que abarca al 15,1 % de los hogares argentinos.
Algunos analistas proponen que la postración de nuestro país obedece, en buena medida, a su inobservancia legal, a su desprecio normativo, a su característica anomia, un mal eminentemente local. De ese laberinto podría salir, comentan, con mejores instituciones, que inspiren respeto y coaccionen la conducta de representantes y representados. Como la raíz a su planta, este síntoma guarda relación con el impúdico avasallamiento que del Banco Central hace el Poder ejecutivo para convalidar desequilibrios presupuestarios, absorbidos inicialmente con una mayor presión fiscal, luego con endeudamiento interno o externo y, más tarde o temprano, con emisión sin respaldo y desprecio por la moneda.
Todos los seres humanos queremos percibir ingresos a cambio de nuestro esfuerzo. Los argentinos, cuando la tenemos, nos espantamos y nos la sacamos de encima a cambio de cosas o experiencias que nadie pueda robarnos. Incapaces de gestar un nuevo pacto social monetario, nunca ahorraremos en nuestra moneda y el crédito a largo plazo seguirá reducido a niveles insignificantes, porque el sistema financiero no puede prestar lo que no tiene. Sin depósitos a largo plazo nunca habrá líneas estables de crédito hipotecario, instrumento indispensable para que un trabajador promedio pueda acceder a una vivienda y anticipo eficaz para que los desarrollistas inmobiliarios encaren inversiones significativas.
En un curso parecido se ubica PROCREAR, una marca pública valorada, con obras valiosas, pero que dejó solo 23.000 viviendas en 141 desarrollos urbanísticos a lo largo de 11 años, una estela insignificante en relación con el problema que describimos.
Si desaparece el crédito hipotecario, o aparece espasmódicamente, el sector inmobiliario seguirá enfocado en su pecera de oro y, por mal que nos pese, será razonable que así sea: no tiene espaldas para correr riesgos injustificados. Podría hacerlo el Estado con nuestros recursos pero, como sabemos, está abocado a refinanciar sus deudas.
Así comprobamos que lo que los desarrollistas producen está orientado a quienes no precisan endeudarse. El mercado potencial es enorme, pero exige un sistema de precios equilibrado, como el que gozan todos los países de la región. Perú y Uruguay, por ejemplo, multiplican por 10 nuestra relación de crédito hipotecario sobre PBI. En el caso de Chile, esa relación es 30.
El combate de la inflación parece ser el principal mandato social para las próximas elecciones; algo necesario aunque insuficiente, porque estas cuestiones requieren una alineación entre lo público y lo privado. Podemos citar muchos ejemplos de desajustes. Políticas troncales de, por ejemplo, acceso al suelo, incentivos a concesionarias de servicios y de protección del medioambiente, resultan indispensables para que la densificación y/o ampliación de la mancha urbana de todo nuestro país no sea a costa de generaciones futuras.
Si somos capaces de bajar la inflación anual a un dígito y crear este marco político, reaparecerá el crédito hipotecario, aumentará la oferta de inmuebles, bajarán los precios de compra y alquiler de los mismos, preservaremos nuestro marco físico y —lo más importante— la vida de nuestros compatriotas será más saludable, segura y productiva.
PABLO ROVIRALTA
(ARQUITECTO. EMPRESARIO. PRESIDENTE DE LA FUNDACIÓN TEJIDO URBANO)
